Dans le cadre de nos articles sur le transfert d’entreprise et l’immobilier commercial (https://endlex.ca/fr/transfert-dentreprise-et-immobilier-commercial/), nous abordons les astuces de la rédaction d’une lettre d’intention (« Lettre ») (https://endlex.ca/fr/lettre-dintention-definition-et-utilites/) dans le contexte d’une vente d’entreprise qui inclut un immeuble commercial.
1. Élément négligé de la transaction
Dans le cadre d’une vente d’entreprise, l’immeuble est souvent l’élément négligé par les parties dans la transaction.
Tout d’abord, la vérification diligente (VD) d’une entreprise demande généralement plus de temps et d’attention que celle de la vente d’un immeuble commercial, alors il arrive que les parties (et parfois leurs conseillers!) négligent l’aspect « immobilier » de la transaction en priorisant les vérifications liées à l’entreprise à acquérir.
Ceci est encore plus exacerbé par le fait que certaines parties à un transfert d’entreprise (pour la plupart, des parties qui sont moins sophistiquées dans ce type de transactions) ont tendance à penser qu’une vente d’entreprise s’apparente au passage devant le notaire dans le cadre d’une vente d’immeuble. Pour eux, la vente d’une entreprise est une simple formalité administrative, et cette présomption est renforcée lorsqu’il y a un immeuble impliqué dans la transaction. Par conséquent, nous devons parfois éduquer certains clients quant à l’importance d’avoir le même degré de diligence par rapport à tout immeuble inclus dans la transaction.
Or, en réalité, l’immeuble est l’un des éléments plus importants (sinon le plus important) du transfert d’entreprise, et ce pour plusieurs raisons :
A. L’immeuble constitue parfois la majorité de la valeur commerciale de l’entreprise dans son ensemble. Nous voyons parfois des ventes d’entreprises lors de laquelle l’immeuble vaut plus que l’entreprise ;
B. L’immeuble constitue un collatéral important dans le cadre du financement ; et
C. Les coûts et autres indemnités associés à un immeuble défectueux sont considérables, d’où la raison d’effectuer une bonne vérification diligente durant la transaction.
2. Clauses essentielles
Pour toute transaction impliquant directement ou indirectement (dans le cas d’une vente d’actions) un immeuble, la Lettre doit contenir des dispositions particulières liées à la
vérification diligente concernant l’immeuble ainsi que d’autres représentations et garanties particulières à une transaction immobilière :
A. Évaluation d’immeuble : dans certains cas, les parties ne s’entendent pas sur l’évaluation de l’immeuble, et celles-ci conviennent d’une évaluation ultérieure de l’immeuble par un évaluateur agréé ;
B. Description de l’immeuble avec description cadastrale ;
C. Déclarations et représentations du vendeur concernant l’immeuble en faveur de l’acquéreur ;
D. Dispositions particulières concernant l’’évaluation environnementale de l’immeuble ;
E. Dispositions concernant les sûretés et les taxes relativement à l’immeuble en question ;
F. Dispositions concernant toute assurance titres à obtenir concernant l’immeuble;
G. Demande d’informations concernant l’immeuble auprès d’organismes gouvernementaux.
Il est aussi fortement recommandé d’impliquer les autres intervenants à la transaction (fiscalistes, représentants bancaires pour le financement, etc.) parce que l’immeuble est un élément important tant pour le financement de la transaction que pour les aspects fiscaux de celle-ci.
3. Contactez-nous !
Une transaction commerciale impliquant un immeuble requiert une rédaction qui prend en considération les particularités de ce type de transactions, alors restez à l’affût et n’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !
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